Legyünk óvatosak, ha a gyerek nevére veszünk ingatlant!

Ingatlanmagazin l 2011.03.21.

Mindennapi dolog, hogy a szülők a gyermek nevére vásárolnak ingatlant. Azzal azonban gyakran nem számolnak, hogy ezzel a lépéssel a gyermek nagykorúvá válásig csak korlátozottan, a gyámhivatal jóváhagyása mellett gyakorolhatják az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jogukat.

Szó nem érheti a gondos és felelősségteljes szülőket, ha ingatlanvásárlással akarnak segíteni a gyereknek. Ám sokan későn döbbennek rá, hogy a magyar jog rendelkezései alapján újabb szereplő lép be a képbe, mégpedig a kiskorú érdekeit védő gyámhivatal: a kiskorúak jognyilatkozatához ugyanis kötelező a gyámhivatali jóváhagyás.

Csak engedéllyel

A polgári törvénykönyv, a gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. évi kormányrendelet és más jogszabályok egyértelműen fogalmaznak: a hatóság engedélye kell többek között a kiskorú által örökölt, vagy bármely egyéb módon megszerzett ingatlannal kapcsolatos minden döntéshez, legyen szó eladásról, bérbeadásról, hasznosításról, bármilyen módon történő megterhelésről. Ugyanez a helyzet akkor is, ha az ingatlan nem teljes egészében van a gyerek nevén, hanem csak résztulajdona van benne.

A kiskorú még a gyámhatóság jóváhagyásával sem tehet érvényesen olyan jognyilatkozatot, amellyel ajándékoz, idegen kötelezettségért megfelelő ellenérték nélkül felelősséget vállal, vagy amellyel jogokról ellenérték nélkül lemond.

Eladás

Tegyük fel, hogy a szülők el kívánják adni az ingatlant. A gyámhivatali hozzájáruláson túl a jog azt is kimondja, hogy az ebből az ügyletből származó vételárat csak a gyerek érdekében lehet felhasználni. Ha az ingatlanért kapott pénzből másik házat, lakást vásárolnának, kötelező kellék a gyermek újbóli tulajdonjoga.

Ha nem vásárolnak másik ingatlant, a bevétel kizárólag a gyerek javára használható fel, úgynevezett gyámhatósági fenntartásos betétkönyvben kell elhelyezni. Ebből pénzt csak a gyerek érdekében lehet kivenni, és mindezt számlákkal kell igazolni. A betétszámlán elhelyezett pénz felhasználására a gyámhatóság csak akkor ad engedélyt, ha a teljes összeget a gyermek érdekében államilag garantált értékpapírba, biztosítási kötvénybe, ingó vagy ingatlanvagyonba fekteti a szülő.

Bérbeadás

Megtörténhet, hogy a jelenlegi rendkívül nyomott ingatlanárak mellett a szülők ingatlant vásárolnak, ám inkább bérbe adják. A gyámhivatal ebben az esetben vizsgálja, hogy a bérleti díj megfelel-e a valós piaci értéknek. Gond esetén, ha például véleménykülönbség támad a hivatal és a szülők között, az utóbbiaknak közigazgatási pert kell indítaniuk.

Értéknövelő beruházás, ingóság

Nem mellékesen: ha a szülők fel akarják újítani az ingatlan, vagy egyéb értéknövelő beruházásokat hajtanának végre rajta, a gyámhivatal engedélyét ez esetben is meg kell kérniük. A tapasztalatok szerint egyébként ezzel nem szokott gond lenni, hiszen az értéknövelő beruházás a gyermek érdeke is.

Ingóság esetében értékhatárt szab a törvény, a gyermek 100 ezer forintot meghaladó ingó vagyonának, vagyoni értékű jogának, értékpapír, üzletrész, részvény elidegenítéséhez is gyámhivatali engedély kell.

Hitelfelvétel

Mi a helyzet akkor, ha a szülők hitelt vennének fel az ingatlanra? Először is úgynevezett elvi engedélyt kell kérni a gyámhivataltól. Ezt követi az értékbecslés, a hitelbírálat, a kölcsönszerződés, a közjegyzői okirat aláírására. Ha minden rendben, a gyámhivatal végleges hozzájárulást bocsát ki, és ezután lehet a földhivatalnál intézni a jelzálogbejegyzést. (Ha a tulajdonosok közt kiskorú is van, szabad felhasználású jelzáloghitel nem igényelhető.)

A hitelügylet főadósai a szülők lesznek annak ellenére is, hogy nem szereznek tulajdonjogot. (Figyelem! Az állagmegóvási kötelezettség is a szülőt terheli.) Ha érdekellentét merül fel szülők és gyermek közt, a gyámhivatalnak kötelező közbelépni, mégpedig eseti gondnok kirendelése útján. A hitelszerződést ekkor már az eseti gondnok írhatja alá, nem pedig a szülő.

A kivétel: a haszonélvezeti jog

Ha a szülők a gyermeknek vásárolt ingatlanra haszonélvezeti jogot kötnek ki, ebben az esetben nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására. Valóban érezni kis logikai zökkenőt ebben a jogszabályi rendelkezésben, hiszen a haszonélvezeti jogot is vehetjük megterhelésnek, ám a törvény ebben az esetben kivételt tesz.

Ennek indoka, hogy a jogalkotó számolt azzal a lehetőséggel, hogy szülő és gyermek közt megromlik a viszony, ezért a paragrafusokba beépítette e gátat annak érdekében, hogy a szülőt az általa gyermeke nevére vásárolt lakásból ne lehessen egyszerűen, fogalmazzunk úgy, kidobni.

A szülők ingatlan eladása esetén kérhetik a haszonélvezeti jog megváltását, és a gyámhatóság csak a haszonélvezeti jog ellenértékét meghaladó összeggel rendelkezhet.